Какой дом считается многоквартирным по жилищному Кодексу?

Содержание

Понятие многоквартирного дома в Жилищном кодексе

Какой дом считается многоквартирным по жилищному Кодексу?

Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

Статья 22 ЖК РФ

ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются новыми.

3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.

Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения.

Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Рубрика “Нежилые помещения”

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

  • Наличие обособленного входа с внешней уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается;
  • Все проживающие граждане должны быть выписаны;
  • На помещение не требований и прав со стороны иных лиц;
  • Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.
  • Ведение в пределах таких помещений всех видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающей санитарные нормы;
  • Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов;
  • Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними;
  • Вести работы после 23 часов.

Рекомендуем прочесть:  Закон о ветеранах труда льготы в магазинах

Статья 22

Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.

Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу

При жалобе собственников о незаконности нахождения управляющей организации, управления зданием и тарифами, управляющая организация ссылается на договор между ней и застройщиком, в котором застройщик назначает управляющую организацию быть ответственной за обслуживание паркингом и сбор средств с собственников парковочных мест.

В Вашем случае взаимоотношения сособственников паркинга с управляющей организацией по поводу предоставления услуг Гражданским кодексом в большей части не урегулировано, в частности, не урегулирован порядок проведения собраний, ание на собраниях, выбор управляющей компании сособственниками и т.д.), поэтому часть статей ЖК РФ регулирует и Ваши вопросы.

Читайте также  Как оформить гостевой дом на участке ИЖС?

Понятие и специфика нежилых помещений

Таким образом, единого подхода при определении понятия нежилого помещения не существует. Вместе с тем, на проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав [10, с.56; 16, с.170-193; 19].

Как минимум две причины позволяют сделать данный вывод. Во-первых, в ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако, их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу, о чем в частности отмечается в указанном выше проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ.

Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества — прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здания и сооружения). Во-вторых, помещения – это не просто части зданий, а части не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений невозможно [13, с.376].

Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав [4; 24; 28] и указывает на активное использование данных объектов в гражданском обороте.

Рекомендуем прочесть:  Пеня земельный налог кбк 2019

Интересной представляется точка зрения И.А. Дроздова, который определяет помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход [8, с.49]. При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши.

Статья 23

Напомним, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом получается, что решение первоначального вопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья, а последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.

4. Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования провести такие работы и их перечень. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве жилых (нежилых).

Что такое жилые и нежилые помещения

  • Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
  • Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
  • Обеспечьте все инженерные коммуникации;
  • Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
  • Узаконьте все перепланировки.

Источник: https://dk-kupavna.com/ponyatie-mnogokvartirnogo-doma-v-zhilischnom-kodekse/

Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу

По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. Притом каждая квартира должна иметь свой отдельный вход из помещения, находящегося в общественном пользовании. В таком доме обычно содержатся те элементы, которые считаются общей собственностью, принадлежащей владельцам помещений. Это понятие определено в соответствующем жилищном праве и законодательстве. Чтобы определить, какой дом считается многоквартирным, необходимо знать некоторые особенности подобного строительного сооружения.

Особенности

В законодательстве четко определено понятие о подобном сооружении и прописаны его характерные особенности. Сооружение, которое называется домом многоквартирным, имеет следующие объекты:

  • помещения, которые составляют жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Подобные объекты обычно принадлежат либо физическим, либо юридическим лицам в качестве собственности. Также квартиры могут принадлежать компаниям государственным или частным лицам;
  • площади нежилого сектора. Подобные объекты обычно располагаются на нулевых или первых этажах зданий. На практике, такие объекты могут находиться в собственности различных юридических лиц или граждан;
  • площади другого назначения. Подобные площади не являются квартирами. В здании подобных объектов может находиться несколько. К ним можно отнести чердаки и подвалы, лестничные площадки, общие коридоры подъездов, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория прилегающего участка земельного, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество принадлежит собственникам этого хозяйства.

Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.

Понятие подобных помещений определяется соответствующими документами.

 Квартира

На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.

Читайте также  Документы для дачной амнистии чтобы зарегистрировать дом

Коммуникации инженерные

С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.

Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.

Собственность долевая

Сооружение, имеющее много квартир, является объектом недвижимости, а также долевой собственностью тех лиц, которые владеют помещениями жилыми в этом здании. Долевая собственность определяется на основании закона и указана в соответствующем праве. На практике, доля собственности на имеющееся общее имущество в подобном сооружении определяется площадью помещения, которое занимает каждый конкретный его владелец.

К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.

Можно также отметить тот факт, что владелец конкретного помещения, имеющий определенную долю в общей собственности, не в праве будет выделить часть свою в натуре. Понятие общей собственности определяется законодательно. К примеру, владелец квартиры не может захватить часть площадки лестничной или лифта, поскольку такое имущество находится в общей собственности. Все вопросы по поводу владения частью общего имущества решаются на специальном собрании собственников.

Источник: http://bytrf.ru/pravila/mnogokvartirnyj-dom-ehto-skolko-kvartir.html

Что такое многоквартирный дом в понимании Верховного суда

Как ни странно, но законодательством явным образом не закреплено понятие «многоквартирный дом». Оно встречается во многих федеральных законах, но официальной расшифровки этого понятия в Жилищном кодексе нет.

Как ни странно, но законодательством явным образом не закреплено понятие «многоквартирный дом». Оно встречается в некоторых, в т.ч. федеральных, законах, но официальной расшифровки этого понятия в Жилищном кодексе нет.

Согласно Википедии и некоторых подзаконных актов многоквартирный дом это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом, кроме отдельных квартир, находящихся в частной собственности, имеет в своем составе и общие помещения (общее имущество всех собственников дома).

Под квартирой согласно Жилищного кодекса понимается обособленное помещение в многоквартирном доме c прямым выходом в места общего пользования (подъезд, например). Может состоять из одной или нескольких комнат.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России указала, что не все дома, в которых больше одной квартиры, можно относить к многоквартирным домам.

Дело о многоквартирном доме

Гражданин, проживающий в двухквартирном одноэтажном доме, решил пристроить еще один этаж. С соседом изменения решил не обсуждать. Несмотря на это документацию ему в администрации согласовали. Соседу не понравилось такое самовольство и он обратился в суд. Суд первой инстанции согласился с истцом и постановил снести спорный этаж.

Дело дошло до Верховного суда.

Сосед в своем иске апеллировал к статье 40 Жилищного кодекса РФ (“Изменение границ помещений в многоквартирном доме”), в соответствии с которой нельзя менять границы помещения без согласования со всеми собственниками многоквартирного дома.

Конечно же, наш «строитель» иск не признал на том основании, что двухквартирный дом это не многоквартирный дом и вышеуказанные правила к нему применять нельзя. В частности, его нельзя признать таковым, т.к. в нем отсутствуют помещения общего пользования

Суд первой инстанции и апелляция согласились с соседом и обязали второй этаж сломать. Суды в своем решении руководствовались тем, что дом многоквартирный.

Наш «строитель» не успокоился и обратился в Верховный суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, разобравшись в деле, определила, что спорный объект является домом блокированной застройки, а «жилые дома блокированной̆ застройки не относятся к многоквартирным». В частности, из-за отсутствия в них мест общего пользования. Дело было направлено на пересмотр.

Кстати, многоквартирные дома впервые появились в Древнем Риме. А в России стали стоить многоквартирные доходные дома в 18 веке.

(!) Имущественный налоговый вычет. Как оформить, кто может получить, сколько. Нюансы. Все здесь. 

Источник: https://ipotekahouse.ru/mnogokvartirnyj-dom/

Судебная практика о признании ижд мкд. Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу

Дополнительный принципиальный признак — данное строение имеет один адрес, без всяких литер.

В нынешних федеральных законах РФ определение многоквартирного дома отсутствует, за неимением оного в настоящее время в судах и прочих инстанциях руководствуются пунктом 8 постановления Правительства РФ №47«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Казалось бы, исходя из существующей логики, к многоквартирному дому относится и жилой небоскреб, и практически любая двухквартирная изба, стоящая на едином фундаменте, который является общим имуществом. Поскольку в соответствии с документом, помянутым выше, жилье в многоквартирном доме может иметь как индивидуальные выходы во двор, так и выход в помещение общего пользования. Хотя и здесь не все так просто.

Чтобы ответить на поступающие к нам в последние месяцы многочисленные запросы собственников небольших жилых объектов, необходимо понять, проживают ли они в многоквартирных домах. Пытаясь в этом разобраться, невольно задумываешься о величине IQ депутатов Государственной Думы, которые за долгие годы не навели элементарного порядка в жилищном законодательстве и не определились с основными терминами.

Читайте также  Как рассчитывается кадастровая стоимость дома?

Внимание!В связи с появлением новых «перлов» законодательной власти в апреле 2015 года текст данной статьи был дополнен и переработан.

1) Квартиры

На основании части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

При этом все тот же пункт 8 постановления Правительства РФ №47допускает, что квартиры в многоквартирном доме могут иметь персональные выходы: «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме».

Проблема возникает у жильцов (блокированных домов) на предмет, являются ли квартирами их помещения с выходами во двор, а их дома — многоквартирными? Или же все они совладельцы одного крупного индивидуального домовладения?

В большинстве случаев недавно построенные блокированные дома фигурируют как многоквартирные, хотя есть и исключения. При этом их собственники, исходя из вышеприведенной статьи Жилищного кодекса РФ и имея персональные выходы во двор, собственниками квартир вроде бы не являются.

Возникает вопрос: может ли многоквартирный дом иметь ноль квартир в своем составе? На основании пункта 8 постановления Правительства РФ №47, вроде бы нет, такому строению нужны как минимум две квартиры.

2) Нежилые помещения

В данном контексте под этим словосочетанием подразумеваются различные магазины, офисы, встроенные гаражи, которые могут входить в состав многоквартирного дома.

(Основная статья: )

Подробный перечень общего имущества многоквартирного дома приведен в постановлении Правительства РФ №491, список основных объектов перечислен в статье 36 Жилищного кодекса:

▪ Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: подъезды, лифты, технические этажи, чердаки, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

▪ Несущие и ненесущие конструкции: кровля, стены, фундамент.

▪ Коммуникации и прочее оборудование, обслуживающее две квартиры и более.

На первый взгляд, здесь все логично. На самом же деле авторами Жилищного кодекса допущен очередной «ляп». Как следует из ряда статей документа, у многоквартирного дома может быть и один хозяин. И такое возможно, если, например, в небольшом МКД один собственник выкупит жилье у всех соседей.

В сложившейся ситуации возникает вопрос: как можно владеть неким «общим имуществом», будучи единственным собственником многоквартирного дома?

4) Границы многоквартирного дома

Географическими границами многоквартирного дома являются границы приватизированного участка За ее пределами уборку и прочее благоустройство земли обязаны производить муниципальные власти на основании федерального закона №131 «О местном самоуправлении». Де-юре финансирование этих работ производится за счет налогов, выплачиваемых собственниками недвижимости на землю и жилье.

При этом существует такое понятие, как Это место раздела коммуникаций между ресурсоснабжающим предприятием и собственниками. На основании пункта 8 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утвержденных постановлением правительства РФ №491), границами раздела всех сетей является фасад многоквартирного дома, если иное не предусмотрено Как правило, здесь находится точка раздела коммуникаций, являющихся частью общего имущества собственников МКД и городской инженерии.

Другой частью границ коммуникаций многоквартирного дома обычно является место, где начинается квартира собственника жилья (обычно это стояк). При этом относимые к общему имуществу несущие конструкции многоквартирного дома расположены и внутри жилья собственника.

II. Отличие многоквартирного дома от индивидуального жилья и недвижимого комплекса

Четких критериев отличия многоквартирного дома от индивидуального жилья по-прежнему нет. Чиновники ЖКХ, например, не относят к МКД блокированные дома. В некоторых случаях под многоквартирным домом подразумевается сразу несколько малоэтажных строений, с персональными фундаментами, кровлями, несущими стенами, но проходящей по прилегающему земельному участку общей инженерией и прочей инфраструктурой.

Скорее всего, такие строения являются единым недвижимым комплексом, который может состоять сразу из нескольких многоквартирных и индивидуальных домов. Но при этом организация управления подобными объектами допускается по аналогии с многоквартирным домом.

Как гласит статья 7 Жилищного кодекса РФ,к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу.

По аналогии с многоквартирным домом сейчас осуществляется управление рядом и застроенных индивидуальным жильем садоводческих товариществ.

III. Управление многоквартирным домом

Источник: https://vaspp.ru/judicial-practice-on-the-recognition-of-mdd-which-house-is-considered-to-be-multiapartment-according-to-the-housing-code.html